מס שבח מקרקעין – מי חייב, חישוב המס, מתי ואיך משלמים, פטור ממס ועוד

אם אתם מוכרים דירה או נכס מקרקעין כלשהו, כאשר השווי של הנכס עלה עם הזמן, אז יש סיכויים שאתם תידרשו לשלם מס שבח מקרקעין. המס חל על הרווח שלכם מעליית ערך הנכס.

הנה מה שאתם צריכים לדעת.

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס שמוטל על השבח, עליית הערך של נכס או זכות במקרקעין, והוא מוטל על מי שמוכר את אותו נכס. בעצם, כאשר מוכרים את הנכס בסכום גבוה יותר מהסכום שהוא נרכש, אז נוצר רווח כספי, זהו השבח, ועליו מוטל המס.

השבח בנכס שלכם יכול לקרות בגלל כמה סיבות, חלק תלויים בכם וחלק במצב השוק. למשל כאשר יש ביקוש גבוה יותר מההיצע, אז כוחות השוק גורמים לעליית מחירים. מקרה אחר הוא מקרה בו אתם משפרים ומשפצים את הדירה וכך היא הופכת להיות שווה יותר.

כמו על הרבה הכנסות או רווחי הון, גם על השבח צריך לשלם מס והוא ידוע בתור מס שבח.

מי חייב לשלם?

ככלל, מס שבח חייבים לשלם כל מי שמוכר זכות במקרקעין (כמו דירה, נכס עסקי, חנות, משרד, קרקע ועוד) כאשר נוצר עליה שבח בתקופה בה המוכר היה בעלים בה.

עם זאת, יש מקרים בהם אפשר לקבל פטור או הקלה והמס בפועל קטן או מאופס.

שיעור מס שבח

אז כמה מס שבח משלמים? ובכן המס הקיים בישראל הוא 25% על השבח הריאלי.

אבל:

• לגבי דירת מגורים מזכה – המס מוטל רק החל מתאריך 01.01.2014. אם מוכרים דירה שהייתה מוחזקת עד לתאריך זה, אז שיעור המס עד לתאריך הזה הוא 0%.
• לגבי דירה שאינה דירת מגורים מזכה – המס מוטל החל מ-01.01.2012. אם מוכרים דירה שהייתה מוחזקת לפני כן, אז המס הוא 20% בתקופה מ-07.11.2001 ועד 31.12.2011, ו-47% לפי מדרגות מס הכנסה בתקופה עד לתאריך 06.11.2001. בנוסף יש 10% מס אינפלציוני עד 31.12.1993 ולאחר מכן הוא לא קיים.
• לגבי חברה שמוכרת דירה – המס הוא כמו מס חברות, בסך 23%.

ניכויים והוצאות מותרות

רשות המסים מאפשרת להקטין את השבח לצורך חישוב המס באמצעות ניכויים והוצאות מותרות. בעצם, ברור שיש הוצאות מסויימות שגרמו לשבח ולכן מותר להקטין אותם.

מבין ההוצאות הם:

• הוצאות השבחה – סכומים שהוצאתם על שיפוצים, תיקונים ושיפורים בנכס.
• שכר טרחה – תשלומים ששולמו לעורך דין, שמאי מקרקעין, מתווך מקרקעין, מודד מוסמך.
• אגרות ותשלומים שונים.
• ריבית על הלוואה.

חישוב מס שבח

אז כמה משלמים מס שבח? אז כמו שכתוב מקודם המס הוא 25%. אבל הוא חל על השבח בניכוי ההוצאות המותרות.

לדוגמה:

אדם רכש דירה ב-1 מיליון שקל ומכר אותה ב-1.5 מיליון שקל כעבור 5 שנים. הוא הוציא 200,000 שקל הוצאות שכר טרחה עו"ד ושמאי מקרקעין וביצע תיקונים ושיפוצים.

השבח הוא 500 אלף שקל, אך השבח הריאלי והאמיתי הוא רק 300 אלף שקל בגלל הפחתות של הוצאות מותרות. לכן המס הוא 75,000 שקלים.

הצהרה על מכירת זכות במקרקעין

אם אתם מוכרים דירה או נכס מקרקעין אחר, אתם חייבים לדווח לרשות המסים, אגף מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים.

כיום יש להגיש הצהרה בצורה ממוחשבת במחשב שנמצא במשרד מיסוי מקרקעין (או על ידי עו"ד) וצריך להגיע עם המסמכים הרלוונטיים למכירה כמו חוזה מכר, נסח טאבו ועוד.

שומת מס שבח

חלק מן ההצהרה היא שומת מס שבח. שומה היא השיטה בה מחשבים את השווי של השבח על הזכות שנמכרה. השומה נערכת לפי חישוב מס שבח כפי שכתוב מקודם.

עם ביצוע השומה, מקבלים את שווי השבח ועל השווי הזה משלמים מס. ניתן לתקן את השומה אם יש טעות או במקרים נוספים.

תשלום מס שבח

עם ביצוע השומה, צריך לשלם את המס. התשלום נעשה בתוך 60 ימים מיום המכירה וזה כמובן לאחר שעשיתם שומת מס.

ככלל, המס מוטל על המוכר והוא חייב לשלם אותו. עם זאת, רשות המסים דורשת כי הרוכש צריך לשלם מקדמה על המס בסך 7.5% וזה סכום כסף שמגיע על חשבון הכסף שהרוכש צריך להעביר למוכר ועל חשבון המס שהמוכר חייב לשלם.

פריסת מס

רשות המסים נותנת לכם אפשרות לפרוס את המס על פני עד 4 שנים. כלומר אתם יכולים לחשב את השבח באופן שהוא נצבר במשך 4 שנים.

מדובר על הקלה במס שבה אתם יכולים לשלם ולחשב את המס לפי מדרגות מס במקום שיעור קבוע.

החזר מס שבח

במקרה בו שילמתם יותר מדי מס שבח מקרקעין, מגיע לכם לקבל החזר מס. סיבה נוספת היא מצב בו ביטלתם את העסקה למכירת הזכות במקרקעין ואז אם שילמתם, מגיע לכם לקבל כסף בחזרה.

פטור ממס שבח

החוק מאפשר לכם לקבל פטור מתשלום מס שבח במקרים מסויימים כמו:

• פטור ממס על דירת מגורים מזכה (דירה של המוכר לפחות 4 שנים או 80% מהזמן) שהיא דירה יחידה.
• פטור ממס על דירה שהתקבלה במתנה.
• פטור ממס על דירה שהתקבלה בירושה.
• פטור ממס על דירה נוספת.

כדי לקבל את הפטור ממס, צריך להגיש בקשה לפטור ממס ולצרף מסמכים מאמתים לפי סוג הזכאות.

מה עוד צריך לדעת?

• מס שבח הוא לא היטל השבחה. ההיטל הוא תשלום של ועדה מקומית בשל אישורים ותוכניות שגרמו לעליית הערך.